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段绍译理财工作室

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关于我

1992年毕业于重庆理工大学会计专业,是与著名经济学家茅于轼教授唯一签有《拜师备忘录》的亲传弟子,先后担任过北京天则经济研究所所长助理和学术合作负责人,现任北京师范大学MBA导师、重庆理工大学MPAcc硕士研究生导师、北京邮电大学创业导师、段绍译快乐理财游学苑苑长、中国经济新闻联播网顾问、国际教育协议专家委员会特聘专家、《融资网》专栏作家和《新浪财经》理财专家及茅于轼教授的学术助理。

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解放“房奴”  

2008-01-19 20:19:25|  分类: 房奴 利率 租房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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解放“房奴”

                     北京天则经济研究所  段绍译

                                             Email: duanshaoyi@163.com  

                  手机:13707388888  QQ18649090  

  

      在楼市出现拐点的今天,是买房还是租房才是最佳的理财方法?其实关于这一点在我的专著《普通百姓的致富之路在哪里?》一书中早已论述过“对于想投资创业的人来说为什么买房不如租房”,看过此文的很多人说“如梦初醒”,纷纷发来邮件或短信告诉我:“在事业有成之前坚决不买房子了”。还有一个新疆的生意人打来电话,说“如果今天没看到你的文章,我明天就准备回湖南老家建房子了,看了你的文章有醍醐灌顶的感觉,房子不建了!”

       但也有一个读者对我的上述观点发了如下感慨:“1、我也不想买房子想去投资,但是能行吗?——不娶媳妇、不过日子了吗?2、人活着不是为了赚钱,是为了获得幸福感!”

       在我们的国家,因为文化的差异,很多年轻人都持有以下观点,尤其以女性为最。他们总以为要结婚就一定要买房子,只有买了房子才觉得稳定,才有安全感。这也是很多有创业能力的年轻人,仅仅是因为没有“创业起步资金”而最终终生只能为别人打工赚钱的原因,也是当前中国“房奴遍地”的症结所在!

      上述的误解在于:不把收入的大幅度提高当作稳定安全的依靠,而只把拥有自己的住房当作稳定安全的港湾。殊不知,“更高的收入才能让你有自由而体面的生活,‘房奴’在脱身之前永远没有尊严可言!”下面的例子可能会对你有所启发。

      去年,在北京广渠门有一户人家,一家三口只有1300/月的收入,但因为拆迁得到了一套价值50万元的房子(这房子在当地的租金为1200/)。一个号称50万元资产的人家却过着不是人过的日子。后来我给他出了一个金点子,要他不要过分关注“所有权”,只要关注“使用权”和“收益权”就可以了。因为即使是世界首富比尔"盖兹,他到中国来访问时也不自己买架飞机自己开。只要他坐的是豪华的包机,那架飞机属不属于比尔"盖兹他从来不去关心。只要他安全地到达了中国,他也用不着去关心他下了飞机之后那架飞机谁去坐。在市场经济时代,我们每个人都有理由去充分享受市场给我们带来的便利。

       通过这么一说,那个北京人家采纳了我的建议:把房子作价50万元卖掉了,然后在大路边买了一个49万元的门面。虽然那个门面只有10多个平方,并且形状也不规则,很多人都看不起眼,但我告诉他不要在乎那个门面怎么样,只要关注那个门面的“收益”就可以了。结果他买的门面每个月可以收租金4000元。然后用1200元在原来的住房隔壁,租了一套跟他原住房一模一样的房子住。这么一改变,使他在住房标准并没降低的前提下,收入却增加了2800/月,从此过上了好日子。

      另一个典型的案例是:我在北京有两位朋友,他们好不容易打工各挣了20万元钱,找了女朋友准备买房结婚。我建议他们暂时不要买房作“房奴”,要学会投资理财提高生活品质。他们两个都非常赞同我的观点,但其中的一位朋友的老婆坚决要买,认为不买套房子就没有安全感,就不和他结婚了。结果他拗不过老婆就付了20万元的首付,在城北回龙观买了一套50万元的住房,成了欠债30万元的“房奴”,每天在路上来回颠簸3个多小时去四惠上班。而另外一位朋友采纳了我的建议,把20万元暂时存到我这里,我给他6/月的利息(即1200/月),我保证他任何时候只要提前24小时通知可以随时支取,以便于他随时可以去投资年收益率大于7.2%以上的项目,并且他投资任何项目我都可以给他免费作咨询。我们虽然是很好的朋友,但为了他资金的安全,我还让我们公司给他的资金作了无条件付款的担保。结果他用这1200/月的利息收入在公司附近租了一套50万元的房子住,两口子天天开开心心的,既节省了时间又没有负债。后来,他俩在石景山找了一份收入高得多的工作,于是他们又在石景山用同样的租金租了一套更好的房子。这件事让买了房子的那两口子后悔莫及。而我付了1200元的利息给他们后我自己并没有吃亏,因为我能用这些钱得到至少15/月的投资回报!

      “房奴”买房的实际损失还远不止上面这些,因为:

        1、一个人在事业未成之前,每一分钱都是投资理财的种子,你把种子过早地吃掉了将来怎么会有大的收成呢?如果你是一个守信用的人,你的钱将可以放大使用。也就是说如果你自己有多少现金,你就还可以借到更多的现金;如果你自己没有钱甚至因为房子问题而存在负债,那你就透支了“信用”,一个透支了“信用”的人几乎是借不到钱的。如果你没有本钱,再好的投资项目也会与你失之交臂。

        我说,“任何一门学科,如果能够成功地应用数学的时候,就变成了一门科学”。所以,要使投资科学,就要应用经济数学,用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。

        当今世界,绝大多数投资者都觉得资本短缺,华商首富李嘉诚也不例外,所以李嘉诚也要经常去银行借钱。比方说李嘉诚现在有200亿元的存款,但他突然发现了一个需要投资300亿元的项目,这时他的选择肯定是尽快去借100亿元投资到这个有利可图的项目中去,而不是等到自己有了300亿元存款再去作那个项目。因为等到他有300亿元存款的时候,那个项目早就被人家拿去了。

        中国的金融业很不发达,我们的国有银行的钱基本上不借给中小民营企业,国有银行的贷款利率只是名义利率而非真正的市场利率,按这个利率(7.02%)通常是有价无货。而真正的市场利率是在市场上能比较自由地获得贷款资金的利率。据调查,我国民间当前融资的月利率在6‰-30‰之间,最普遍的融资月利率为10-15‰,也就是人们常说的月息一分到一分五。融资利率的高低通常跟融资者的实力和信誉度成反比,也就是说,实力越雄厚信誉度越高的人融资的利率越低,但一般也不低于6‰的月息,反之利率越高,高达30‰的月息甚至更高。

        如果你是一个资本短缺的投资者,你的融资月利率是10‰,假设你在北京买一套50万元左右的住房。50万元按10‰的月息计算,一个月的利息为5000元,而你在北京租一套50万元的住房,其租金在12001500元之间,你租房子住就至少可以节省3500/月的利息。有这样的好事,你为什么非要去买房子住呢?并且对于一个投资者来说,你的损失远远不止这些,你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是,绝大多数不会理财的人,他只能看到房租贵,却看不到利息更贵,更看不到损失投资机会的巨大成本。

        我曾经有一个同学在8年前来找我借钱,我问他借钱干什么?他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了10万元钱,都想在家乡建一栋房子,预算每人还缺2万元,他那个朋友已经借到了,看我能不能帮他解决。我问他几个问题:1、你为什么要建房?2、你喜欢建房子而是更喜欢发财?他说他们家现在是个破房子,父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财呢?

        于是我去了他的家乡一趟,没想到那个地方还真的不错,除了他们两家其他人都利用外出打工的钱建了大房子,并且每家至少空了一层楼没用,但是也因此而家家户户欠了债。我建议他两个都不要建房子了,不如把钱存到我这里以便等待更好的投资机会,并且我告诉他们:“凭你们两位的能力,好的投资机会马上就会到来,至于你们的父母由我免费负责在村里给他们安排最好的住房,我还可以每个人给你们500/月的利息,所存的钱只要提前48小时通知任何时候可以取走。只不过取走钱之后你们要自己承担100/月的房租(后来我花100/月给他在村里租了一层200多㎡的最好的房子),有任何投资机会我还负责免费作参谋”。

       通过我的反复劝说,他采纳了我的建议,将10万元存到了我手里,他父母亲搬进了租来的新楼,同时他也得到了500/月的利息。但他的朋友硬是不听劝说,最后还是借了2万元建起了新房子。半年之后,因为他们两个在单位工作得很有成绩,老板给他们入股的机会。我那同学取走了存在我这里的10万元钱,又向亲戚朋友借了10万元钱入股(其中包括我借给他的2万元),而他的朋友因为建了房子负了债,根本就借不到钱,与入股的机会失之交臂。8年之后,我同学成了拥有千万资产的老板,而他的那位朋友至今还在打工,每月只得到8000元的工资。

        所以我说:“人生的机会就象“小偷”一样,来的时候悄无声息,你抓到了就抓到了,你没抓到就没抓到,但去的时候让你后悔莫及!”

       2、过早买房子的另外一个害处就是很浪费时间,这一点在北京等大城市尤其如此。在北京至少有一半的工薪阶层,从自己家里到工作单位平均有1.5小时的车程,这样一天来回在路上的时间就是3小时。一个人一天的有效工作时间约为10小时,但在路上就花掉了3小时,这是多么巨大的浪费。一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命,也就是说这个人活到100岁只相当于人家活70岁,活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊!

       3、一个人过早买房子住他不只是损失了当前的投资机会和生命,而且他以后大部分的投资机会和好的就业机会也会丧失掉。因为他每天在路上几个小时的颠簸,一回到家就只想睡觉,怎么有精力去加强学习提高自己呢?怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢?并且会因此而影响夫妻感情,天天筋疲力尽的人的生活几乎毫无浪漫可言!

       前几天一位北京的朋友向我诉苦,她过去的几年里按15‰的月息借了40万元给朋友办企业,朋友以企业的所有资产作担保,她每月可以收到6000元的利息,她用这6000元的收入在北京国贸附近租了一套价值200多万的房子住,非常舒适,上班也只要步行10分钟,两口子恩爱有加,每年至少外出旅游一次。可去年他老公担心房价进一步上涨,硬是要自己买房,结果她收回了借给朋友的40万元钱,在通州区买了一套100多万的房子,负债60多万,成了“房奴”,每天在路上来回要花4个多小时,后来她的父母亲看到她俩可怜,将一生的积蓄10万元送给她俩买了一辆“本田飞度”。虽然有房有车了,但她还是很不痛快,她说自己开车每天来回也要3小时,有时一踩刹车脚都麻了。真想回到原来租房的日子。

       当然,我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子,我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财,还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动,房子永远是你的奴隶跟着你走,而不是你作房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住,北京堵车的问题就解决了。

       我说的“买房不如租房”当然也是有前提的,即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言,“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事(是属于投资行为而不是消费行为,投资行为只要能赚钱就是硬道理)。但对于不会理财的人和不需要去投资的人来说,还是可以去买房子住的。要不然,如果都不买房子,哪里有房子可租呢?当然,只有让不会理财的人去买房子,会理财的人才能租到低价的房子啰!

       对于不会理财的人而言,买个房子出租比存到银行吃利息还是要合算一些的。就拿上面的例子来说。那个出租房子的人如果把50万元存到银行,得到的利息与得到的租金差不多,但房子还可能有升值的机会。但在目前的高房价下如果遇到房价下跌就不合算了。

        我有个成都的同学,他老婆的工资只有3000/月,还不能迟到早退。后来我告诉他投资,就将20万元钱借给了他做生意的朋友,用他朋友的门面做抵押,月息按15(3000/)计算,结果他发现一个很有趣的问题:他老婆的劳动报酬=投资20万元的回报。但是他能得到这样的投资回报,就是因为他采纳了我的建议——没有买房而是租很好的房子住!

        也许有人要问,你要大家都不买房子住,那赚钱干什么?那别墅谁住?你问对了,人来到这个世界就是来享受生活的。我叫你慢点买房子,先学会投资理财的目的就是为了告诉你将来轻轻松松买别墅!你想,上面那个房奴的20万元如果先用于投资,如果按18%的复利系数计算回报率,30年后就变成了2867.4万元。但他现在成了房奴,要15年后才能摆脱房奴身份,可惜啊!

         也有人说,我早就体味过租房的烦恼了,房东老涨价,经常要搬家。而我的经验证明,房东涨价也是有度的,大不了比市场价格高10%,因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且对于一个投资者而言,房租相对于民间融资的贷款利息而言总是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话,那肯定就是越搬越好的!

        另外还有人说,租房子住一方面不稳定,另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。

        2000年,我在广州的一位朋友A50万元遇到了一个两难的选择。他的公司有一个很好的项目需要投资50万元,未来5年预期投资回报率为20%/年以上,但他老婆要他不要投资,先买套50万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子,并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有50万元,买了房子就不能投资企业,投资了企业就不能买房子。怎么办呢?

        而正在那时,我广州的另外一位朋友B50万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意?他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。

        于是我建议他俩合作,由A朋友在暨南大学附近选择了一套自己喜欢的50万元的房子,再由B朋友买下(房产证是B的名字),然后出租给A朋友20年(A拥有除所有权和抵押权以外的一切权利),A完全按自己的偏好进行装修。A每年向B支付30000元的房租,即保证B朋友6%/年的投资回报率,B的房租在租赁期内永远不得涨价,也不得提前终止租赁。如果违约,B必须承担A的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果A违约提前退租(允许A转租),A必须支付B朋友10万元违约金并且不能破坏装修。

        通过合作,A50万元投资了企业,同时住上了他老婆喜欢的新居,租的房子和买的几乎没有区别,因为地段和房子都是自己选的,装修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全稳健的投资回报。8年来,A的投资果然得到了20%以上的年回报率,那50万元已经变为了200多万元,而B买的房子也由50万元升值到了100万元,还得到了3万元/年的租金。

        最后我要说明的是,很多“房奴”他们考虑到的主要是房子“升值”的问题。但对于一个只有一套房子的人而言,房子升不升值意义是不大的,因为升值后的房子在你把它卖掉之前等于没有升值。就象一个种粮食的农民,如果他一年只能生产150公斤粮食,不管粮价是2/kg而是3/kg,对于他来说都是一样的,反正这些粮食都是自己吃掉,只有当他生产的粮食超过口粮并用来销售时,粮价的上涨对他才是有利的。同理,“房奴”一般都是只有一套房子的,房子涨价跟他有什么关系呢?如果他把房子卖了,不又是租房住吗?并且买房子去卖能赚钱并不是我反对的,但这是属于投资行为而不是消费行为。

         我在北京经常看见一些很可怜的“房奴”,他们每天一上公交车和地铁就因疲惫不堪而呼呼大睡(好在北京扒手少,要在广州就惨了),每周只吃一餐肉,买菜只挑卖剩的,一年只买两套衣服,不敢生小孩(担心养不活)。可怜的“房奴”啊!

       对于种种买房的恶俗理由,不须费力,就能举出很多例子,尽管言词有些夸张,但绝非危言耸听:

  1、买房是“房奴”彰显自我价值的愚蠢手段之一;

  2、买房是一个有志青年沦为物质奴隶的最佳典范;

  3、买房是窝囊男人讨不到老婆的后路之选;

  4、买房是“缺乏安全感人士”的自我安慰;

  5、买房是对“炒房”的盲目跟风,越跟风造成房价越有可能上涨,越上涨就越有可能早日导致“房市泡沫破灭”,最终自己搬起石头砸了自己的脚;

  6、买房是“感情受挫的女人”所寻找的物质替代品;

  7、买房是以讹传讹的“高档享受”之一;

        8、买房从长期来说是并不经济的投资方式,当然在短期内也许能够投机赚钱,但只要你能赚钱就是硬道理。

       想过好日子的朋友,看了我的这篇文章,你还急着买房吗?

 

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