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段绍译理财工作室

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关于我

1992年毕业于重庆理工大学会计专业,是与著名经济学家茅于轼教授唯一签有《拜师备忘录》的亲传弟子,先后担任过北京天则经济研究所所长助理和学术合作负责人,现任北京师范大学MBA导师、重庆理工大学MPAcc硕士研究生导师、北京邮电大学创业导师、段绍译快乐理财游学苑苑长、中国经济新闻联播网顾问、国际教育协议专家委员会特聘专家、《融资网》专栏作家和《新浪财经》理财专家及茅于轼教授的学术助理。

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房价下跌,你如何理财   

2008-06-26 09:45:34|  分类: 理财 投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价下跌,你如何理财 

               北京天则经济研究所段绍译

 我的网站现已开通,欢迎各位朋友光临:www.duanshaoyi888.com 段绍译理财网

       据第一财经日报报道:楼市低迷新房下跌30% 深圳关内楼盘首破万元.眼下的深圳楼市而言,任何一个楼盘“降价”都有可能对市场造成冲击。统计显示,截至5月,深圳一手住房价格已经从高点累计下跌了30%,但市场的僵持格局依然没能打破,底部在何处依然是没有定论的疑问。

       不仅深圳的楼价在下降,全国其他如北京,武汉等城市都在下降.面对楼市的下降,资产的缩水该怎么办?

       我在《普通百姓的致富之路在哪里》一文中早已论述过“对于想投资创业的人来说为什么买房住不如租房住”,看过此文的很多人说“如梦初醒”,纷纷发来邮件或短信告诉我:“在事业有成之前坚决不买房子住了”。还有一个新疆的生意人打来电话,说“如果今天没看到你的文章,我明天就准备回湖南老家建房子了,看了你的文章有醍醐灌顶的感觉,老家的房子不建了!”

  但也有一个读者对我的上述观点发了如下感慨:“我也不想买房子想去投资,但是能行吗?——不娶媳妇、不过日子了吗?人活着不是为了赚钱,是为了获得幸福感!”

  在我们的国家,因为文化的差异,很多年轻人都持有以下观点,尤其以女性为最。他们总以为要结婚就一定要买房子,只有买了房子才觉得稳定,才有安全感,才有成就感。很多有创业能力的年轻人,把本可以用于创业的“起步资金”用在购房上。当遇到了那些可以改变命运的至关重要的投资机会时,仅仅是因为没有资本而望洋兴叹。有很多买了房的人不但没有得到预期的幸福,有些人甚至为了还“房贷”,长达30年被沦为“房奴”!

  在当今房价畸高的形势下,很多购房者不但因为买房失去了创业资金,而且不得不每月匀出更多的钱用于“还贷”,那就只能节衣缩食,降低生活质量。这些传统的消费观念是当前中国“房奴遍地”的主要原因。

  很多人不把通过投资理财让收入大幅度提高当作稳定安全的依靠,而只把拥有自己的住房当作稳定安全的港湾。殊不知,“更高的收入才能让你有自由而体面的生活,‘房奴’在脱身之前永远没有尊严可言!因为你非常担心收入降低、生病,尤其是失业,所以工作上委曲求全,生活上得过且过。”

       下面的例子可能会对你有所启发。

   2006年,在北京广渠门有一户人家,一家3口只有1300元/月的收入。但因为拆迁得到了一套价值50万元的房子(这房子在当地的租金为1200元/月)。一户拥有50万元资产的3口之家,在北京全家每月却只有1300元可以开支,艰难程度可想而知。

       后来,我给他出了一个金点子,要他不要过分关注“所有权”,只要关注“使用权”和“收益权”就可以了。因为即使是世界首富比尔·盖茨,他到中国来访问时也不自己买架飞机自己开。只要他坐的是豪华的包机,那架飞机属不属于比尔·盖茨他从来不去关心;只要他安全地到达了中国,他也用不着去关心他下了飞机之后那架飞机谁去坐。在市场经济时代,我们每个人都有理由去充分享受市场给我们带来的便利。

  通过这么一说,那户北京人家采纳了我的建议:把房子作价50万元卖掉了,然后我告诉他在大路边买了一个49万元的门面。虽然那个门面只有10多个平方米,并且形状也不规则,很多人都看不起眼,但我告诉他不要在乎那个门面怎么样,只要关注那个门面的“收益”就可以了。结果,他买的门面每个月可以收租金4000元。然后,他用1200元在原来的住房隔壁,租了一套跟他原住房一模一样的房子住。这么一改变,使他在住房标准并没降低的前提下,收入却增加了2800元/月,从此生活条件有了非常大的改善!

  另一个典型的案例是:我在北京有两位朋友,他们好不容易打工各挣了20万元钱,找了女朋友准备买房结婚。我建议他们暂时不要买房做“房奴”,要学会投资理财提高生活质量。他们两个都非常赞同我的观点,但其中的一位朋友的女友坚决要买,认为不买套房子就没有安全感,就不和他结婚了。结果,他拗不过女友就付了20万元的首付,在城北回龙观买了一套50万元的住房,成了欠债30万元的“房奴”,而且,他每天要在路上来回颠簸3个多小时去四惠上班。

  而另外一位朋友采纳了我的建议,把20万元暂时存到我这里,我给他6‰/月的利息(即1200元/月),我保证他任何时候只要提前24小时通知可以随时支取,以便他随时可以去投资年收益率大于7.2%以上的项目,并且他投资任何项目我都可以给他免费作咨询。我们虽然是很好的朋友,但为了他资金的安全,我还让我们公司给他的资金作了无条件付款的担保。结果,他用这1200元/月的利息收入在公司附近租了一套50万元的房子住,两口子天天开开心心的,既节省了时间又没有负债。后来,他俩在石景山找了一份收入高得多的工作,于是,他们又在石景山用同样的租金租了一套更大更好的房子。

  这件事让买了房子的那两口子后悔莫及。而我付了1200元的利息给他们后我自己并没有吃亏,因为我能用这些钱得到至少15‰/月的投资回报!

  “房奴”买房的实际损失还远不止上面这些,因为:

  1.一个人在事业未成之前,每一分钱都是投资理财的种子,你把种子过早地吃掉了,将来怎么会有大的收成呢?

       创业伊始,需要大量资金,求人不如求己,融资需要花时间花精力,融资需要向别人披露自己的商业秘密,而且引入外部股权资本同时很可能同时引进矛盾。另外,如果你是一个守信用的人,你的钱将可以放大使用。也就是说,如果你自己有多少现金,你就还可以借到更多的现金;如果你自己没有钱甚至因为房子问题而存在负债,那你就透支了“信用”。一个透支了“信用”的人是很难借到钱的。如果你没有本钱,再好的投资项目也会与你失之交臂。

  “任何一门学科,如果能够成功地应用数学的时候,就变成了一门科学”。所以,要使投资科学,就要应用经济数学,用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。

  当今世界,绝大多数投资者都觉得资本短缺,我相信地产大亨王石也不例外,所以王石也要经常去银行借钱。比方说王石现在有50亿元的存款,但他突然发现了一个需要投资80亿元的项目,这时他的选择肯定是尽快去借30亿元投资到这个有利可图的项目中去,而不是等到自己有了80亿元存款再去做那个项目。因为,等到他有80亿元存款的时候,那个项目早就被人家拿去了或者项目的黄金时期早就过了。

  中国的金融业很不发达,我们的国有银行的钱基本上不借给中小民营企业。国有银行的贷款利率只是名义利率而非真正的市场利率,按这个利率(7.47%)通常是有价无货。而真正的市场利率是在市场上能比较自由地获得贷款资金的利率。据调查,我国民间融资当前的月利率在6‰-30‰之间,最普遍的融资月利率为10‰-15‰,也就是人们常说的月息一分到一分五。融资利率的高低通常跟融资者的实力和信誉度成反比。也就是说,实力越雄厚信誉度越高的人融资的利率越低,但一般也不低于6‰的月息,反之利率越高,高达30‰的月息甚至更高。

  如果你是一个资本短缺的投资者,假设你融资的月利率为10‰,那么如果你在北京买一套50万元的住房,一个月的利息就要5000元,而你在北京租一套50万元的住房,其租金在1200-1500元之间,你租房子住就至少可以节省3500元/月的利息。有这样的好事,你为什么非要去买房子住呢?

  并且,对于一个投资者来说,你的损失远远不止这些,你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是,绝大多数不会理财的人,他只能看到房租贵,却看不到利息更贵,更看不到损失投资机会的巨大成本!

  我曾经有一个同学在8年前来找我借钱,我问他借钱干什么?他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了10万元钱,都想在家乡建一栋房子。预算每人还缺2万元,他那个朋友已经借到了,看我能不能帮他解决。我问他几个问题:你为什么要建房?你喜欢建房子还是更喜欢发财致富?他说他们家现在是个破房子,父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财致富呢?

  于是,我去了他的家乡一趟,没想到那个地方还真的不错。除了他们两家,其他人都利用外出打工的钱建了大房子,并且每家至少空了一层楼没用,但是也因此而家家户户欠了债。于是我建议他俩都不要建房子了,不如把钱存到我这里以便等待更好的投资机会,并且告诉他们:“凭你们两位的能力,好的投资机会马上就会到来,至于你们的父母由我免费负责在村里给他们安排最好的住房,我还可以每个人给你们500元/月的利息,所存的钱只要提前48小时通知任何时候可以取走。只不过取走钱之后,你们要自己承担100元/月的房租(后来我花100元/月给他在村里租了一层200多平方米的最好的房子),有任何投资机会我还负责免费作参谋”。

  通过我的反复劝说,他采纳了我的建议,将10万元存到了我手里,他父母亲搬进了租来的新楼,也得到了500元/月的利息。但他的朋友硬是不听劝说,最后还是借了2万元建起了新房子。半年之后,因为他们两个在单位工作得很有成绩,老板给他们入股的机会。我那同学取走了存在我这里的10万元钱,又向亲戚朋友借了10万元钱入股(其中包括我借给他的2万元)。我同学的朋友因为建了房子负了债,根本就借不到钱,与入股的机会失之交臂。

       8年之后,我同学成了拥有千万资产的老板,而他的那位朋友至今还在打工,每月只得到8000元的工资!

  所以我说:“人生的机会就像‘小偷’一样,来的时候悄无声息,你抓到了就抓到了,你没抓到就没抓到,但去的时候让你后悔莫及!”

  2.过早买房子的另外一个害处就是很浪费时间,这一点在北京等大城市尤其如此。

       在北京至少有一半的工薪阶层,从自己家里到工作单位平均有1.5小时的车程,这样一天来回在路上的时间就是3小时。一个人一天的有效工作时间约为10小时,但在路上就花掉了3小时,这是多么巨大的浪费!

  一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命,也就是说这个人活到100岁只相当于人家活70岁,活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊!

  3.一个人过早买房子住,他不只是损失了当前的投资机会和生命,而且以后大部分的投资机会和好的就业机会也很可能会丧失掉。

       因为他每天在路上几个小时的颠簸,一回到家就只想睡觉,怎么有精力去加强学习提高自己呢?怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢?并且会因此而影响夫妻感情,天天筋疲力尽的人的生活是几乎毫无浪漫和激情可言的!

  前几天,一位北京的朋友向我诉苦:她过去的几年里按15‰的月息借了40万元给朋友办企业,朋友以企业的所有资产作抵押,她每月可以收到6000元的利息。她用这6000元的收入在北京国贸附近租了一套价值200多万元的房子住,非常舒适,上班也只要步行10分钟,两口子恩爱有加,每年至少外出旅游一次。

  可2006年,她老公担心房价进一步上涨,硬是要自己买房,结果她收回了借给朋友的40万元钱,在通州区买了一套100多万元的房子,负债60多万元,成了典型的“房奴”。从此,她每天上班在路上来回要花4个多小时。后来,她的父母亲看到女儿女婿可怜,将一生的积蓄10万元送给他们买了一辆“本田飞度”。

  虽然有房有车了,但她还是很不痛快,她说自己开车每天来回也要3小时,有时一踩刹车脚都麻了。真想回到原来租房的日子!

  当然,我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子,我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财,还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动,房子永远是你的奴隶跟着你走,而不是你做房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住,北京堵车的问题就解决了!

  当然,我说的“买房住不如租房住”也是有前提的,即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言,“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事(是属于投资行为而不是消费行为,投资行为只要能赚钱就是硬道理)。但对于不会理财的人和不需要去投资的人来说,还是可以去买房子住的。要不然,如果都不买房子,哪里有房子可租呢?当然,只有让不会理财的人去买房子,会理财的人才能租到低价的房子啰!

  对于不会理财的人而言,买个房子出租比存到银行吃利息还是要合算一些的。就拿上面的例子来说。那个出租房子的人如果把50万元存到银行,得到的利息与得到的租金差不多。但从长期而言,只要不是在房价处于高位的时期买房,房子是能保值的,并且还可能有升值的机会。但在目前的高房价下,如果遇到房价下跌就不合算了。比如目前的美国房产市场,很多人曾在房价的高点或次高点买入,房价跌幅稍大就把自己付的二成或三成首付跌完了,房子就变成了担保机构或银行的了。如果跌得更多点,担保机构或银行就算拿着房子也要亏本了,因为买个同样的新房子还不要那么多钱。

  我有个成都的同学,他老婆的工资只有3000元/月,还不能迟到早退。后来我告诉他投资,就将20万元钱借给了他做生意的朋友,用他朋友的门面做抵押,月息按15‰(3000元/月)计算。结果,他发现一个很有趣的问题:他老婆的劳动报酬=投资20万元的回报。但是他能得到这样的投资回报,就是因为采纳了我的建议——没有买房而是租很好的房子住!

  也许有人要问,你要大家都不买房子住,那赚钱干什么?那别墅谁住?你问对了,我同样认为人来到这个世界就是来享受生活的。

       我叫你慢点买房子、先学会投资理财的目的,就是为了告诉你将来轻轻松松买别墅!

       你想,上面那个房奴的20万元如果先用于投资,如果按18%的复利系数计算回报率,30年后就变成了2867.4万元。但他现在成了“房奴”,要15年后才能摆脱“房奴”身份,多么可惜啊!

  也有人说,我早就体味过租房的烦恼了,房东老涨价,经常要搬家。而我的经验证明,房东涨价也是有度的,大不了比市场价格高出10%,因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且,对于一个投资者而言,房租相对于民间融资的贷款利息而言总是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话,那肯定就是越搬越好的!

  另外还有人说,租房子住一方面不稳定,另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。

  2000年,我在广州的一位朋友A的50万元遇到了一个两难的选择:他的公司有一个很好的项目需要投资50万元,未来5年预期投资回报率为20%/年以上,但他老婆要他不要投资,先买套50万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子,并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有50万元,买了房子就不能投资企业,投资了企业就不能买房子。怎么办呢?

  而正在那时,我广州的另外一位朋友B有50万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意?他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。

  于是,我建议他俩合作,由A朋友在暨南大学附近选择了一套自己喜欢的50万元的房子,再由B朋友买下(房产证是B的名字),然后出租给A朋友20年(A拥有除所有权和抵押权以外的一切权利),A完全按自己的偏好进行装修。A每年向B支付30000元的房租,即保证B朋友6%/年的投资回报率,B的房租在租赁期内永远不得涨价,也不得提前终止租赁。如果违约,B必须承担A的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果A违约提前退租(允许A转租),A必须支付B朋友10万元违约金并且不能破坏装修。

  通过合作,A的50万元投资了企业,同时住上了他老婆喜欢的新居,租的房子和买的几乎没有区别,因为地段和房子都是自己选的,装修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全稳健的投资回报。

       8年来,A的投资果然得到了20%以上的年回报率,那50万元已经变为了300多万元,而B买的房子也由50万元升值到了100万元,还得到了3万元/年的租金!

  最后我要说明的是,很多“房奴”他们考虑到的主要是房子“升值”的问题。但对于一个只有一套房子的人而言,房子升不升值意义是不大的,因为升值后的房子在把它卖掉之前等于没有升值。就像一个种粮食的农民,如果他一年只能生产150公斤粮食,不管粮价是3元/kg而是5元/kg,对于他来说都是一样的,反正这些粮食都是自己吃掉。只有当他生产的粮食超过口粮并用来销售时,粮价的上涨对他才是有利的。同理,“房奴”一般都是只有一套房子的,房子涨价跟他有什么关系呢?如果他把房子卖了,不又是租房住吗?并且买房子去卖能赚钱并不是我反对的,但这是属于投资行为而不是消费行为。

  我在北京经常看见一些很可怜的“房奴”,他们每天一上公交车和地铁就因疲惫不堪而呼呼大睡(好在北京扒手少,要在广州就惨了),每周只吃一餐肉,买菜只挑卖剩的,一年只买两套衣服,不敢生小孩(担心养不起)。

  可怜的“房奴”啊!

  对于种种“房奴”买房的恶俗理由,不须费力,就能举出很多例子,尽管言词有些夸张,但绝非危言耸听:

  1.买房是“房奴”彰显自我价值的愚蠢手段之一;

  2.买房是一个有志青年沦为物质奴隶的最佳典范;

  3.买房是城市窝囊男人讨不到老婆的后路之选;

  4.买房是“缺乏安全感人士”的自我安慰;

  5.买房是对“炒房”的盲目跟风,越跟风造成房价越有可能上涨,越上涨就越有可能早日导致“房市泡沫破灭”,最终自己搬起石头砸了自己的脚;

  6.买房是“感情受挫的女人”所寻找的物质替代品;

  7.买房是以讹传讹的“高档享受”之一;

  8.买房从长期来说是并不经济的投资方式,当然在短期内也许能够投机赚钱,但只要你赚了钱就是硬道理。

  想通过投资理财早日过上好日子的朋友,你看了我的这篇文章后,还急着买房吗?

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