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段绍译理财工作室

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关于我

1992年毕业于重庆理工大学会计专业,是与著名经济学家茅于轼教授唯一签有《拜师备忘录》的亲传弟子,先后担任过北京天则经济研究所所长助理和学术合作负责人,现任北京师范大学MBA导师、重庆理工大学MPAcc硕士研究生导师、北京邮电大学创业导师、段绍译快乐理财游学苑苑长、中国经济新闻联播网顾问、国际教育协议专家委员会特聘专家、《融资网》专栏作家和《新浪财经》理财专家及茅于轼教授的学术助理。

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奥运之后话“房奴”  

2008-08-26 09:20:57|  分类: 理财 投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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奥运之后话“房奴”

 北京天则经济研究所 段绍译

 欢迎光临段绍译理财网:www.duanshaoyi888.com

 

 在过去的三年里,中国的房地产商利用“奥运”概念炒作出了千载难逢的市场机会,“奥运”概念使绝大部分房地产商一夜暴富。但在他们暴富的同时,在中国也造就了数百万终身难以得解放的“房奴”。当然,这种现象我们不能全怪房地产商,“房奴”之所以成为房奴,主要是他们非理性的消费心理和以为买房子就能升值的赌博心理造成的。而这种心理正好被房地产商所利用。

即使在房价稳定的时期,“房奴”的日子也是很难过的,而在奥运过后房价下跌时期,“房奴”的日子就更不好过了。

在我们国家,因为文化的差异,很多年轻人都持有以下观点,尤其以女性为最。他们总以为要结婚就一定要买房子,只有买了房子才觉得稳定,才有安全感。这也是很多有创业能力的年轻人,仅仅是因为没有“创业起步资金”而最终终生只能为别人打工赚钱的原因,也是当前中国“房奴遍地”的症结所在!

上述的误解在于:不把收入的大幅度提高当作稳定安全的依靠,而只把拥有自己的住房当作稳定安全的港湾。殊不知,“更高的收入才能让你有自由而体面的生活,‘房奴’在脱身之前永远没有尊严可言!”下面的例子可能会对你有所启发。

 前年,在北京广渠门有一户人家,一家三口只有1300/月的收入,但因为拆迁得到了一套价值50万元的房子(这房子在当地的租金为1200/)。一个号称50万元资产的人家却过着不是人过的日子。后来我给他出了一个金点子,要他不要过分关注“所有权”,只要关注“使用权”和“收益权”就可以了。因为即使是世界首富比尔·盖茨,他到中国来访问时也不自己买架飞机自己开过来。只要他坐的是豪华的包机,那架飞机属不属于比尔·盖茨他从来不去关心。只要他安全地到达了中国,他也用不着去关心他下了飞机之后那架飞机谁去坐。在市场经济时代,我们每个人都有理由去充分享受市场给我们带来的便利。

通过这么一说,那个北京人家采纳了我的建议:把房子作价50万元卖掉了,然后我告诉他在大路边买了一个49万元的门面。虽然那个门面只有10多个平方,并且形状也不规则,很多人都看不起眼,但我告诉他不要在乎那个门面怎么样,只要关注那个门面的“收益”就可以了。结果他买的门面每个月可以收租金4000元。然后用1200元在原来的住房隔壁,租了一套跟他原住房一模一样的房子住。这么一改变,使他在住房标准并没降低的前提下,收入却增加了2800/月,从此过上了好日子。

另一个典型的案例是:我在北京有两位朋友,他们好不容易打工各挣了20万元钱,找了女朋友准备买房结婚。我建议他们暂时不要买房作“房奴”,要学会投资理财提高生活品质。他们两个都非常赞同我的观点,但其中的一位朋友的老婆坚决要买,认为不买套房子就没有安全感,就不和他结婚了。结果他拗不过老婆就付了20万元的首付,在城北回龙观买了一套50万元的住房,成了欠债30万元的“房奴”,每天在路上来回颠簸3个多小时去四惠上班。而另外一位朋友采纳了我的建议,把20万元暂时存到我这里,我给他6/月的利息(即1200/月),我保证他任何时候只要提前24小时通知可以随时支取,以便于他随时可以去投资年收益率大于7.2%以上的项目,并且他投资任何项目我都可以给他免费作咨询。我们虽然是很好的朋友,但为了他资金的安全,我还让我们公司给他的资金作了无条件付款的担保。结果他用这1200/月的利息收入在公司附近租了一套50万元的房子住,两口子天天开开心心的,既节省了时间又没有负债。后来,他俩在石景山找了一份收入高得多的工作,于是他们又在石景山用同样的租金租了一套更好的房子。这件事让买了房子的那两口子后悔莫及。而我付了1200元的利息给他们后我自己并没有吃亏,因为我能用这些钱得到至少15/月的投资回报!

“房奴”买房的实际损失还远不止上面这些,因为:

1、一个人在事业未成之前,每一分钱都是投资理财的种子,你把种子过早地吃掉了将来怎么会有大的收成呢?如果你是一个守信用的人,你的钱将可以放大使用。也就是说如果你自己有多少现金,你就还可以借到更多的现金;如果你自己没有钱甚至因为房子问题而存在负债,那你就透支了“信用”,一个透支了“信用”的人几乎是借不到钱的。如果你没有本钱,再好的投资项目也会与你失之交臂。

我说,“任何一门学科,如果能够成功地应用数学的时候,就变成了一门科学”。所以,要使投资科学,就要应用经济数学,用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。

当今世界,绝大多数投资者都觉得资本短缺,华商首富李嘉诚也不例外,所以李嘉诚也要经常去银行借钱。比方说李嘉诚现在有200亿元的存款,但他突然发现了一个需要投资300亿元的项目,这时他的选择肯定是尽快去借100亿元投资到这个有利可图的项目中去,而不是等到自己有了300亿元存款再去作那个项目。因为等到他有300亿元存款的时候,那个项目早就被人家拿去了。

 中国的金融业很不发达,我们的国有银行的钱基本上不借给中小民营企业,国有银行的贷款利率只是名义利率而非真正的市场利率,按这个利率(7.47%)通常是有价无货。而真正的市场利率是在市场上能比较自由地获得贷款资金的利率。据调查,我国民间当前融资的月利率在10‰-60‰之间,最普遍的融资月利率为12-24‰,也就是人们常说的月息一分到二分。融资利率的高低通常跟融资者的实力和信誉度成反比,也就是说,实力越雄厚信誉度越高的人融资的利率越低,但一般也不低于10‰的月息,反之利率越高,高达30‰的月息甚至更高。

 如果你是一个资本短缺的投资者,你的融资月利率是10‰,假设你在北京买一套50万元左右的住房。50万元按10‰的月息计算,一个月的利息为5000元,而你在北京租一套50万元的住房,其租金在12001500元之间,你租房子住就至少可以节省3500/月的利息。有这样的好事,你为什么非要去买房子住呢?并且对于一个投资者来说,你的损失远远不止这些,你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是,绝大多数不会理财的人,他只能看到房租贵,却看不到利息更贵,更看不到损失投资机会的巨大成本。

我曾经有一个同学在8年前来找我借钱,我问他借钱干什么?他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了10万元钱,都想在家乡建一栋房子,预算每人还缺2万元,他那个朋友已经借到了,看我能不能帮他解决。我问他几个问题:1、你为什么要建房?2、你喜欢建房子而是更喜欢发财?他说他们家现在是个破房子,父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财呢?

于是我去了他的家乡一趟,没想到那个地方还真的不错,除了他们两家其他人都利用外出打工的钱建了大房子,并且每家至少空了一层楼没用,但是也因此而家家户户欠了债。我建议他两个都不要建房子了,不如把钱存到我这里以便等待更好的投资机会,并且我告诉他们:“凭你们两位的能力,好的投资机会马上就会到来,至于你们的父母由我免费负责在村里给他们安排最好的住房,我还可以每个人给你们500/月的利息,所存的钱只要提前48小时通知任何时候可以取走。只不过取走钱之后你们要自己承担100/月的房租(后来我花100/月给他在村里租了一层200多㎡的最好的房子),有任何投资机会我还负责免费作参谋”。

通过我的反复劝说,他采纳了我的建议,将10万元存到了我这里,他父母亲搬进了租来的新楼,同时他也得到了500/月的利息。但他的朋友硬是不听劝说,最后还是借了2万元建起了新房子。半年之后,因为他们两个在单位工作得很有成绩,老板给他们入股的机会。我那同学取走了存在我这里的10万元钱,又向亲戚朋友借了10万元钱入股(其中包括我借给他的2万元),而他的朋友因为建了房子负了债,根本就借不到钱,与入股的机会失之交臂。8年之后,我同学成了拥有千万资产的老板,而他的那位朋友至今还在打工,每月只得到8000元的工资。

 所以我说:“人生的机会就象“小偷”一样,来的时候悄无声息,你抓到了就抓到了,你没抓到就没抓到,但去的时候让你后悔莫及!”

2、过早买房子的另外一个害处就是很浪费时间,这一点在北京等大城市尤其如此。在北京至少有一半的工薪阶层,从自己家里到工作单位平均有1.5小时的车程,这样一天来回在路上的时间就是3小时。一个人一天的有效工作时间约为10小时,但在路上就花掉了3小时,这是多么巨大的浪费。一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命,也就是说这个人活到100岁只相当于人家活70岁,活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊!

3、一个人过早买房子住他不只是损失了当前的投资机会和生命,而且他以后大部分的投资机会和好的就业机会也会丧失掉。因为他每天在路上几个小时的颠簸,一回到家就只想睡觉,怎么有精力去加强学习提高自己呢?怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢?并且会因此而影响夫妻感情,天天筋疲力尽的人的生活几乎毫无浪漫可言!

当然,我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子,我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。在房租这么低的中国,租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财,还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动,房子永远是你的奴隶跟着你走,而不是你作房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住,北京等大城市堵车的问题就解决了。

我说的“买房不如租房”当然也是有前提的,即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言,“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事(是属于投资行为而不是消费行为,投资行为只要能赚钱就是硬道理)。但对于不会理财的人和不需要去投资的人来说,还是可以去买房子住的。要不然,如果都不买房子,哪里有房子可租呢?当然,只有让不会理财的人去买房子,会理财的人才能租到低价的房子啰!

 对于不会理财的人而言,在房价稳中有升的时期买个房子出租比存到银行吃利息还是要合算一些的。就拿上面的例子来说。那个出租房子的人如果把50万元存到银行,得到的利息与得到的租金差不多,但房子还可能有升值的机会。但在目前的高房价下就不合算了。

也许有人要问,你要大家都不买房子住,那赚钱干什么?那别墅谁住?你问对了,人来到这个世界就是来享受生活的。我叫你慢点买房子,先学会投资理财的目的就是为了告诉你将来轻轻松松买别墅!你想,上面那个房奴的20万元如果先用于投资,如果按18%的复利系数计算回报率,30年后就变成了2867.4万元;即使只按12%的复利系数计算回报率,30年后也就变成了599.2万元。但他现在成了房奴,要15年后才能摆脱房奴身份,多么可惜啊!

也许有人会问,哪里有12%以上的投资回报率呢?我要告诉你的是,在中国这样的投资机会比比皆是,也许你的身边就有。如果你没有发现,我就可以告诉你在你的身边找到。

也有人说,我早就体味过租房的烦恼了,房东老涨价,经常要搬家。而我的经验证明,房东涨价也是有度的,大不了比市场价格高10%,因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且对于一个投资者而言,房租相对于10/月的融资利息或投资收益而言永远是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话,那肯定就是越搬越好的!

另外还有人说,租房子住一方面不稳定,另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。

2000年,我在广州的一位朋友A50万元遇到了一个两难的选择。他的公司有一个很好的项目需要投资50万元,未来5年预期投资回报率为20%/年以上,但他老婆要他不要投资,先买套50万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子,并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有50万元,买了房子就不能投资企业,投资了企业就不能买房子。怎么办呢?

 而正在那时,我广州的另外一位朋友B50万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意?他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。

于是我建议他俩合作,由A朋友在暨南大学附近选择了一套自己喜欢的50万元的房子,再由B朋友买下(房产证是B的名字),然后出租给A朋友20年(A拥有除所有权和抵押权以外的一切权利),A完全按自己的偏好进行装修。A每年向B支付30000元的房租,即保证B朋友6%/年的投资回报率,B的房租在租赁期内永远不得涨价,也不得提前终止租赁。如果违约,B必须承担A的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果A违约提前退租(允许A转租),A必须支付B朋友10万元违约金并且不能破坏装修。

通过合作,A50万元投资了企业,同时住上了他老婆喜欢的新居,租的房子和买的几乎没有区别,因为地段和房子都是自己选的,装修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全稳健的投资回报。8年来,A的投资果然得到了20%以上的年回报率,那50万元已经变为了200多万元,而B买的房子也由50万元升值到了100万元,还得到了3万元/年的租金。

最后我要说明的是,很多“房奴”他们考虑到的主要是房子“升值”的问题。但对于一个只有一套房子的人而言,房子升不升值意义是不大的,因为升值后的房子在你把它卖掉之前等于没有升值。就象一位种粮食的农民,如果他一年只能生产150公斤粮食,不管粮价是3/kg而是5/kg,对于他来说都是一样的,反正这些粮食都是自己吃掉,只有当他生产的粮食超过口粮并用来销售时,粮价的上涨对他才是有利的。同理,“房奴”一般都是只有一套房子的,房子涨价跟他有什么关系呢?如果他把房子卖了,不又是租房住吗?并且买房子去卖能赚钱并不是我反对的,但这是属于投资行为而不是消费行为。

 很有意思的是,身价高达10亿元的“打工皇帝”唐骏【前微软(中国)有限公司总裁、盛大网络总裁,现任福建新华都集团总裁】就一直租房子住。以唐骏的资产,哪怕在全国性的大都市买顶级地段的住宅,都是完全有支付能力的。但是,唐骏10年来一直是租房子住。他算了笔账:在上海买同样质量的房子至少要花2500万元,如果按20%的投资回报率来计算,2500万元每年的回报就是500万元,而他租这套房子的年租金只要144万元,所以他租房子住相当于每年多赚了356万元。

 二十年来,不管我是在长沙而是在北京,我都是租房子住。对于我来说,全中国任何一个城市的房子即使是免费送给我,如果要我自己花钱去装修,那一定是不合算的。以北京为例,如果有人免费送一套500万的没有装修房子给我住,假设装修费要花100万元,那我就不合算了。因为,在北京租一套600万元(含装修)的房子的年租金为18万元左右,而我每年投资的回报率最低不低于25%,也就是说如果我自己花100万元去装修,我的机会成本为25万元。所以我住免费的房子不是捡了便宜,而是损失了每年7万元。

 我们不是把家固定在背上的蜗牛,何况这样的行进方式,原本就阻碍了我们快速前进的脚步。受我这“租房理论”的影响,现在越来越多的高级职业经理人选择了租房,

 对于种种买房的恶俗理由,不须费力,就能举出很多例子,尽管言词有些夸张,但绝非危言耸听:

1、买房是“房奴”彰显自我价值的愚蠢手段之一;

2、买房是一个有志青年沦为物质奴隶的最佳典范;

3、买房是窝囊男人讨不到老婆的后路之选;

4、买房是“缺乏安全感人士”的自我安慰;

5、买房是对“炒房”的盲目跟风,越跟风造成房价越有可能上涨,越上涨就越有可能早日导致“房市泡沫破灭”,最终自己搬起石头砸了自己的脚;

6、买房是“感情受挫的女人”所寻找的物质替代品;

7、买房是以讹传讹的“高档享受”之一;

8、买房从长期来说是并不经济的投资方式,当然在短期内也许能够投机赚钱,但只要你能赚钱就是硬道理。

中国主要大城市房市的“拐点”早就到了,奥运过后,大部分大城市的房价将进一步下跌,房价下跌的最大受益者将是现在就把房子尽快卖出的人和在大跌后才购房的人。

对于稍微聪明一点的投资者来说,房价只要不涨就等于跌了50%以上。因为在“租售比”太低的情况下,投资者愿意贴息出租房屋的原因是可以“堤内损失堤外补”,即“不赚房租赚涨价”。而只要房价不继续上涨了,投资房子的收益就只能按租金计算。如果租金的年收益率只有4%,而其他投资的收益率哪怕只有8%,也相当于房价跌了50%。因为这时将50万元投到其他项目中去得到的收益等于投资一套100万元房子的收益。所以,对于聪明的投资者来说,只要房价不继续上涨了,就应该把房子快点卖了。

 也许有人会问,你说房价下跌,建议投资者快点把房子卖掉,甚至建议比较聪明的消费者可以把房子卖掉租房子住。那房子卖给谁呢?

我认为,在房价下跌期间,只有以下五种人可以买房:

第一种人:钱多得没地方花的人。古语云:“千金难买一笑”,就是说有人愿意花一千两金子买人家“一笑”,那多花点钱买个房子有什么不可以呢?

第二种人:贪官污吏。因为这些人的钱反正不是自己费力赚来的。

第三种人:给人家当情人做二奶的。因为这些人只要有了买房的机会,就完全不必要考虑成本。否则,如果错过了时机就得不到实惠了。

第四种人:想满足一下买房“快感”的人。

 第五种人:不会理财的人。因为这些人不知道什么样的选择是真正对自己有利的。

 

我的专著《普通百姓的致富之路》——“中国版的《富爸爸,穷爸爸》”,早已向全国各新华书店发行,如果您在当地新华书店暂时没有看到,请进行"缺书登记",很快就会有的。本书的很多观点与美国畅销书《富爸爸,穷爸爸》的精华部分有异曲同工之妙,但比《富爸爸,穷爸爸》更适合中国国情,更具有可操作性。本书的很多案例告诉读者,其实大部分的普通百姓早就遇到过同样的致富机会,只是因为当时没看过本书而与其失之交臂!

 如果您要邮购本书,请将您的姓名、手机号码、邮编及详细地址发邮件给我,我会尽快给您签名邮寄,26/本,两本起邮,另共加邮资5元。为了便于区分您的汇款,请最好在转帐时加一随机尾数(如57.23元),并及时用邮件或短信告知转帐金额和日期。

段绍译北京建行海淀支行万泉储蓄所 账号:6227 0000 1116 0052 635

特别感谢著名经济学家茅于轼和张曙光教授为本书浓情作序!

欢迎您参加我举办的投资理财论坛活动,以便当面回答广大读者的具体问题,大部分活动都是免费的。我的大部分活动会在我的博客上提前预告。

 感谢您的关注!

 

    段绍译理财网:www.duanshaoyi888.com

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