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段绍译理财工作室

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关于我

1992年毕业于重庆理工大学会计专业,是与著名经济学家茅于轼教授唯一签有《拜师备忘录》的亲传弟子,先后担任过北京天则经济研究所所长助理和学术合作负责人,现任北京师范大学MBA导师、重庆理工大学MPAcc硕士研究生导师、北京邮电大学创业导师、段绍译快乐理财游学苑苑长、中国经济新闻联播网顾问、国际教育协议专家委员会特聘专家、《融资网》专栏作家和《新浪财经》理财专家及茅于轼教授的学术助理。

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中国住房已大大饱和  

2010-12-31 17:09:36|  分类: 房奴 理财 投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国住房已大大饱和

驳住房“双轨制”暨为中央经济工作会议挑错

欧阳君山

 

不否认快速城市化形成的住房刚需巨大,但哪一种商品不是刚需巨大呢?为什么别的刚需能够被市场轻易满足,独独住房就不可能呢?以中国丰富劳动力所形成的巨大产能,几乎所有商品都已能过剩,为什么独独住房就不可能呢?而且自住房市场化改革以来,国家通过政策支持,更加上银行通过按揭透支海量资源,房地产业生产效率理应更高,产能过剩实在自然不过。土地稀缺确是个硬性约束,可住房的高空发展及“中国特色”的运作不都可保轻松跃过土地瓶颈吗?凡此种种,完全可大胆假设:中国住房已大大饱和,甚至过剩!

——题记

 

 

 

 

按:前不久,在《鹦鹉与叶公——兼论外国月亮比中国圆》的

 

有朋友颇为纳闷:您的意思“市场”也是经济学人鹦鹉学舌?毫不犹豫地回过去两个字:极是!对方继而郁闷中,我提醒:这不是本人什么新观点,过去多次声明过,而且声嘶力竭,你就这么麻木,一点也不注意?没关系,可为你再道端详,而且就从刚发布的中央经济工作会议新闻公报说起。

 

住房作为重要的民生问题和当前中国极其复杂的经济社会现象,自然不可能脱离中央经济工作会议的法眼,有关论述云:要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

 

保障性住房体系商品房体系相提并论,被认为中央经济工作会议的最大亮点之一。有房地产商感慨系之:党的文件中第一次明确提出保障住房是政府的责任,而非市场的责任。不少专家和评论家也唱起赞歌,“市场的归市场、保障的归保障”,终于尘埃落定!

 

在当前情势下,“加快推进住房保障体系建设”,“大力发展公共租赁住房”,绝对没有错,的确能够缓解群众在居住方面遇到的困难,更重要的是,这在客观上提供了另外的选择,有利于眼下畸形的房地产市场回归正常;“强化政府责任”,更绝对没有错,我曾旗帜鲜明地指出:中国楼市的第一责任人是政府,迁怒于房地产商是毫无根据的。对市场机制的分析更表明,市场机制与政府责任根本上并不矛盾,市场机制的核心在“我”的算计,政府可以近似于充当“我”。(详情请参阅《“为富人造房”错在哪》和《当务之急是真正弄清市场的本质》)

 

但所谓“市场的归市场、保障的归保障”,大错特错!这虽然只是专家和房地产商的解读,但的确也是中央经济工作会议所声称的“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”自然不过的推演,所以也构成中央经济工作会议新闻公报中的大错特错。大错在哪?特错在哪?错在不明白和不顾忌一个最简单不过的事理:

 

社会需求是一个整体,相应地,市场也是一个总体,也就是说,只有一个市场。不应该富人的住房问题能够通过市场来解决,而广大中低收入群体的住房就不能够通过市场来解决,而必须寻求什么非市场手段进行解决。市场是配置资源的最优机制,可为什么在住房问题上,市场就只能为富人配置资源,而多数人的住房问题必须非市场解决呢?更要命的逻辑还在于,政府出来保障不也就是配置资源吗?

 

哪位专家或房地产商站出来帮我解释一下?有人可能要怀疑我所提出的“社会需求是一个整体”的理念,关于这一点,提请大家注意一个最常见也最简单的市场模型,那就是拍卖!没有前面低价位购买力的“投票”,价格会无缘无故升上去吗?够了!拍卖已无可辩驳地表明:社会需求是一个整体,不要上屋抽梯,把穷人的需求弃之一边!(详情请参阅《“为富人造房”错在哪》)

 

为什么整天口口声声“市场”的专家和房地产商们却“打着红旗反红旗”,置最基本的市场逻辑于不顾呢?正是笼子里那只鸟:鹦鹉!可爱的专家和房地产商们只是在学舌,其实根本就不懂得市场究竟是一种什么机制。坦率讲,也怪不得他们,他们“言必称希腊”,可“希腊”也不真正懂得市场究竟是一种什么机制,包括“希腊”所膜拜的“自由市场之父”亚当·斯密在内,而且至今“希腊”也对市场不明就里。

 

不少的专家和房地产商一直在鼓吹中国房地产市场没有泡沫,由于快速城市化所形成的住房刚需,在可见的将来,住房都将是稀缺商品,价格还会不断上涨。不否认当前快速城市化形成的住房刚需巨大,但哪一种商品不是刚需巨大呢?为什么别的刚需——比如家电和汽车——能够被市场轻易满足,独独住房就不可能呢?以中国丰富劳动力所形成的巨大产能,几乎所有商品都已能过剩,为什么独独住房就不可能呢?而且自住房市场化改革以来,国家通过产业政策和财政支持,更加上银行系统通过消费按揭向房地产业配置——准确讲应该是透支——了海量资源,其生产效率理应比别的行业更高,产能过剩实在自然不过。为什么别的商品也有高档和低级之分,但却只有一个市场,而没有企业生产高档、政府保障低级的“双轨制”呢?

 

有人可能要说住房依赖于宝贵的土地资源,中国人口众多,土地稀缺确实算个硬性约束,可住房的高空发展不也能轻松跃过土地瓶颈吗?而且在“中国特色”的制度环境下,似乎也没有证据表明,土地就真正构成房地产的操作约束,不是有大量良田都被挪用么?凡此种种,完全可以肯定,中国房地产市场泡沫巨大!也可以大胆假设:中国住房已大大饱和,甚至过剩!我没有权威的数据来作支持,仅只是从逻辑上作个特意和善意的提醒,诚望鼓吹中国楼市没有泡沫的专家和房地产商能拿出权威数据戳之穿之,同时也反驳这个大胆假设背后的逻辑。

 

计划体制曾经祸国殃民,上世纪70年代末,“整个国民经济到了崩溃的边缘”。一部分人不承认这一点,但无可否认的是,计划体制的确存在问题,在市场机制下,绝难设想上世纪60年代初中华大地会饿殍遍野。但畸形的市场体制一样能够祸国殃民,甚至比计划体制更能够祸国殃民。日本的泡沫经济或已能够证明,中国当前的房地产市场或将再次佐证,传闻中高达6540万套的住宅空置不已经是巨大浪费?事实上,市场体制能够转化为计划体制,甚至“独裁专制”,这里面没有绝对的分野,毕竟都是人的产物,一切都是人的产物,市场机制也不是超人的,价格信号更是可以在一定范畴内人为制造——尤其希望经历过计划体制的老一辈经济学者在相关问题上能够深思熟虑,高度警惕。

 

2007年初第一次介入宏观经济问题开始,即在有关房地产的大争鸣中发现了问题的症结——那就是我们并不真正懂得市场的本质,四年来,苦口婆心多次强调和呐喊过,前后可能已近10次——曾在一场合介绍这一点时,有朋友当场拿“注目礼”涮我:“几乎什么注目都没有,更别说致礼了!”我呵呵一笑,确是事实,但本人颇具自信,知道自己姓什名谁,甚至还忧起天来,担忧在中国来之不易的自由市场有可能再次蒙羞,担心可爱的专家和房地产商们会被未来“注目非礼”,甚至钉到历史的耻辱柱上!诚以天良再次呐喊:

当务之急是真正弄清市场的本质!

=========================================================

20074月,就楼市大争鸣,曾撰写《准确认清市场机制,真正确立市场信心》的长文,针对性提出一系列新观点,已得到现实的印证。本文系长文的节选,尾声部分。

 

破天荒唐:市场不能解决中低收人群住房问题

 

中国社会经历三十多年的计划经济,改革开放后才慢慢走上市场经济的轨道。由于很多人亲身经历过计划的年代,对计划经济的低效和浪费,乃至不公,刻骨铭心,但对市场经济的低效和浪费,乃至不公,由于时间不长,还缺乏体验,还缺乏教训,还缺乏认识。

 

眼下遭遇的房市危机或许能够很好地充当一下“反面教员”,但不幸的是,我们正在从一个极端走向另一个极端,从对市场的迷信走向对市场的失信,认为市场不能够解决中低收入群体的住房问题,广大中低收入群体的住房问题必须由政府来解决或保障——这是当前一个非常普遍的倾向。

 

津津乐道者之中就包括十分推崇市场的任先生,在驳时寒冰先生的博客文章中,任先生慷慨激昂地写道:“真正为民请愿的是开发商群体,是他们在呼吁政府职能的归位,在呼吁由政府来提供住房保障,让低收入家庭的住房从市场中剥离出来,让市场回归市场化的职能。”

 

没有谁觉出什么,赞同任先生的人没觉出什么,反对任先生的人也没觉出什么,广大的专家学者也没有觉出什么,反而一起吆喝。北京大学经济学院院长刘伟先生更指出:“没有一个国家的政府是能够让弱势群体买得起房的,政府永远不可能把房价打压到他们买得起房的地步。”

 

坦率地说,在目前的房市形势下,我们大力支持由政府来为中低收入家庭提供住房保障,就像我们大力支持单位自建房一样,政府住房保障能够在宏观上平抑房价。但我们坚决反对这背后的理念——市场不能够解决中低收入群体的住房问题,这是极其荒谬的。

 

中低收入群体也存在许多别的需求,需要别的许多东西,为什么都能够在市场上购买,都能够通过市场解决,而独独房子就不能?或许住房这种商品的确存在太多的特殊性,但即便再特殊,也不至于一个社会的大多数人购买不起。如果市场的确不能为广大的中低入群体解决住房问题,那市场干什么呢?房地产商干什么呢?还真的不如有网友所呼吁的:取消开发商!

 

即使是接受中低收入群体的住房问题由政府解决,市场只解决富人的住房问题,我们也可以发现这两者实际上紧密相联,互相影响,而并不是两个部分。不妨假设一种极端的情形,中低收入群体都住进了廉租房,虽然还有一小部分人也想买房,但绝大多数中低收入者乐不思蜀,不管房地产商的广告宣传如何之诱惑,他们都没了买房的需求,甚至社会上出现了“享有大于拥有”、“以买房为耻”的氛围,那房地产商还能够对另一边的富人大卖高价房吗?任先生们自始至终都没有意识到,是广大的中低收入群体的需求和认同托起了他们掌中的房地产市场!

 

我们在前面已经论证,社会需求是一个整体,相应地,市场也是一个总体,也就是说,只有一个市场。不应该富人的住房问题能够通过市场来解决,而广大中低收入群体的住房就不能够通过市场来解决,而必须寻求什么非市场手段进行解决——我们也真诚地问一句:市场一向被认为资源配置的最优手段,为什么这就不行了呢?政府出来保障不也就是配置资源吗?经济学家们哪去了!

 

市场不能解决广大中低收入群体的住房的观点,不只是极其荒谬,最可怕是它的似是而非,必须坚决予以肃清,大力加以批判,要不然会再一次误国误民!它的直接危害是在于:一是正中房地产商的下怀,他们就是为富人造房的,房价还可以继续推高;二是导致管治问题,就像政府办任何事都会存在和带来诸多问题一样,提供住房保障更会存在和带来大量问题,更何况中国目前是中低收入群体都买不起房,人数十分庞大,政府恐难胜任。

 

更重要的是,市场不能解决广大中低收入群体住房的观点,转移政府和社会的视线,实质呢?并不是市场不能解决广大中低收入者的住房问题,而是我们的房地产市场被泡沫化,它已经严重地不是一个市场,它已经在被开发商“计划”着和“专制”着,这才是问题的根本和关键;回避这一点,一切解决方案都抓不着点,注定遗患无穷!

 

限定系统,回归市场

 

种种分析——尤其是对供求关系的细致分析,种种表现——包括任先生的诸多言论,都支持一个与任先生们截然相反的结论:中国房市存在泡沫!

 

——怎么办?相当一部分人把炮口对准开发商连轰,乃至发出“取消开发商”的呐喊,我们充分同情和理解这一点,而且开发商的确有责任,与处于绝对弱势的购房者进行肆无忌惮的博弈,把孙子兵法差不多用全了,这难道不是责任?或明或暗或多或少地以多种手段对抗国家调控政策,这难道不是责任?至于官商勾结,更不用说了,那是违法犯罪!

 

但我们反对简单的指责,而是着重于前行,我们愿意激发一切可以激发的理性,唤醒一切可以唤醒的良知,团结一切可以团结的力量,来纠正中国房市存在的严重问题。更重要的是,我们应该看到:中国房市的第一责任人是政府!真正要追究起来,政府难逃其责!在这一点上,我们也对任先生曾经发出“丫环论”感慨表示同情和理解。

 

幸运的是,经过一系列对房市调控的无效和试错,政府已经认识到自己的责任。温家宝总理在前不久的政府工作报告中明确指出,“地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任”。建设部有关负责人后来强硬表示,对房市调控不力的地方政府,要限期整改并追究有关领导责任。最近更有一种声音强悍发出:住房问题不单纯是经济问题,也不只是社会问题,更是一个政治问题!

 

从原始的意义上,我们不认为住房是一个政治问题,甚至也不是一个社会问题,而只是一个经济问题,但目前的情势是房价大大脱离大多数的群众,显而易见就是一个政治问题;中山先生说得好,政治就是大多数人的事。

 

事实上,社会是一个整体,政治、社会和经济,乃至市场,原不可分割。不只是形式上不可分割,它们的道理也都相通。前边已论述,市场经济就是群众路线的经济,商品价格上限必须适应限定系统中的大多数人,因为它原本就是大多数人通过购买力“投票”决定的。

 

正是在这一意义上,对目前的房市问题,我们欢迎政治介入。实际上,政治介入原是政府的复位,因为市场原本就需要政治介入——限定系统。房市之所以出现问题,作为第一责任人的政府,最大的失责就在这,不限定系统,放任市场。一个最明显的表现就是,在相当长一段时间,各级各地政府都在“价高者得”的游戏中大发土地财,甚至有的地方财政几乎就成了土地财政!

 

之所以政府没有担当起限定系统的责任,原因是出在经济学基本理论上——前边已论述过,可总结为三个没认清,没认清均衡价格是在限定系统内达到的,没认清“价高者得”的公平规则必须在限定系统内进行,没认清房价上限必须适应限定系统内的大多数人。一言以蔽之,我们没认清市场配置资源的基本机制!

 

“亡羊补牢,犹未及晚”,当务之急是政府为房市伸出“看得见”的限定系统的手,把一“限”字的文章做好,限期开发,限期销售,限垄断,限房价,限房型,限面积,限外藉买房,限投机购房,限对象,限多购,限用途,限空置——把限定系统的工作做深刻,做细致,做全面,做到底!

 

一旦政府真正做好限定系统的工作,就可以交给“看不见的手”了,放任市场运转,优化配置资源。如果政府再组合一些政策,比如建设廉租房和税控,我们就可以充分肯定,政府能够看到这一天,房价在降了!

 

我们也能够肯定,一旦政府真正做好限定系统的工作,房价不只是要降,而且能降到多数人可接受或能适应的程度。要问为什么,我们的回答是两个字:

市场!

文章定稿于200749

 

[楼市专思]

世无英雄,竖子成名

无知——无耻——无行

当务之急是真正弄清市场的本质

“为富人造房”在哪

认请市场,保卫市场——对《“为富人造房”错在哪》的回应与答复

为什么骗子越来越多

市场是一种什么

自由需要证明

准确认清市场机制,真正确立市场信心(总)

支持任志强,反驳方乏力(1

价格是由多数人通过购买“投票”决定(2

社会需求是一个整体(3

“价高者得”的游戏要怎么玩(4

破天荒唐:市场不能解决中低收人群住房问题(5

泡沫就是脱离多数群众

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链接:  欧阳君山博客

 

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