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段绍译理财工作室

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关于我

1992年毕业于重庆理工大学会计专业,是与著名经济学家茅于轼教授唯一签有《拜师备忘录》的亲传弟子,先后担任过北京天则经济研究所所长助理和学术合作负责人,现任北京师范大学MBA导师、重庆理工大学MPAcc硕士研究生导师、北京邮电大学创业导师、段绍译快乐理财游学苑苑长、中国经济新闻联播网顾问、国际教育协议专家委员会特聘专家、《融资网》专栏作家和《新浪财经》理财专家及茅于轼教授的学术助理。

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租房享受美好生活还是买房做房奴  

2010-06-11 08:18:27|  分类: 房奴 理财 投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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租房享受美好生活还是买房做房奴

北京天则经济研究所   段绍译

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对于许多青年人来说,收入比较低,依靠自己的努力买套房子恐怕不是一件容易的事,但由于要在这个年龄段建立家庭,往往需要有一个稳定的住所,于是购房成为他们考虑的一件大事。自己的积蓄不够,就要向亲戚、朋友及双方的父母筹借首付款,然后向银行贷款买房。对于工薪阶层来说,很可能是80后小家庭一家买房,把包括双方父母在内的三家都变成房奴。

可是在购房后的数年甚至数十年里,青年人必须逐渐归还贷款,如果每个月、每年的还款额过大,他们的经济压力就很大,于是房奴就出现了,他们为了房子,只好降低自己其他方面的消费需求。按照国际通行的看法,月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线。一旦越过这条警戒线,将出现较大的还贷风险,并可能影响生活质量。

据最近的一项调查显示,我国有91.1%的人按揭购房,其中,有31.75%的人,月供占其收入的50%以上。

他们由于背上沉重的还贷包袱,生活质量大幅下降,不敢轻易更换工作,不敢娱乐、旅游,害怕银行涨息,担心生病、失业,更没时间好好享受生活。甚至不敢生孩子。

对许多普通的中国家庭来说,一对夫妻忙碌大半辈子,可能只是干了两件事,一件事是攒钱买个房子给自己,然后是攒钱买个房子给孩子。等这两件事情解决好了,自己也已经步入老年,没有多少时间享受人生了。可怜的人做了一辈子“房奴”。前半生给自己做“房奴”,后半生给孩子做“房奴”。

同样的收入如果不买房子,不做“房奴”就能很好地享受生活。因此我的观点是“买房不如租房”,当然这种观点也是有前提的,即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言,在现在的价格下“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事(是属于投资行为而不是消费行为,投资行为只要能赚钱就是硬道理)。但对于不会理财的人和不需要去投资的人来说,还是可以去买房子的。要不然,如果都不买房子,哪里有那么多的好房子可租呢?当然,只有让不会理财的人去多买房子,会理财的人才能低价租到很好的房子啰!

对于不会理财的人而言,买个房子出租比存到银行吃利息还是要合算一些的。在北京一个出租房子的人如果把100万元存到银行,只能得到1875/月的利息,但买一套房子出租,就可以得到2500/月左右的租金。所以不会理财并且不缺钱花的人是可以买房子的。

当然,钱多得没地方花的人买房子就更应该了,因为钱就是用来享受生活的,赚的钱如果不享受就等于没赚。人家自己的钱爱怎么花就怎么花,没人管得着。

也许有人要问,你要大家都不买房子住,那赚钱干什么?那别墅谁住?你问对了,人来到这个世界就是来享受生活的。我建议你不买房子,不是要你永远不买,而是建议你在你事业未稳定之前不买,在你资金不足的时候慢点买,在泡沫太严重的时候不要急于买。我是建议你先学会投资理财多赚钱,然后让你在价格合适的时候轻轻松松买更好的房子!你想,拥有40万元首付款的房奴如果先用于投资理财,每年能按12%的复利系数得到投资回报,30年后就变成了1198万元。但他现在成了房奴,要15年后才能摆脱房奴身份,多可惜啊!

也有人说,我早就体味过租房的烦恼了,房东老涨价,经常要你搬家。而我的经验证明,房东涨价也是有度的,大不了比市场价格高10%,因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且对于一个投资者而言,房租相对于民间融资的贷款利息而言总是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话,那肯定就是越搬越好的!

    另外还有人说,租房子住一方面不稳定,另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。

    2000年,我在广州的一位朋友A50万元遇到了一个两难的选择。他的公司有一个很好的项目需要投资50万元,未来5年预期投资回报率一定在20%/年以上,但他老婆要他不要投资,先买套50万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子,并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有50万元,买了房子就不能投资企业,投资了企业就不能买房子。怎么办呢?

    正在那时,我广州的另外一位朋友B50万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意?他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。

    于是我建议他俩合作,由A在暨南大学附近选择了一套自己喜欢的50万元的房子,再由B买下(房产证是B的名字),然后出租给A朋友20年(A拥有除所有权和抵押权以外的一切权利),A完全按自己的偏好进行装修。A每年向B支付30000元的房租,即保证B朋友6%/年的投资回报率,B的房租在租赁期内永远不得涨价,也不得提前终止租赁。如果违约,B必须承担A的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果A违约提前退租(允许A转租),A必须支付B朋友10万元违约金并且不能破坏装修。

通过合作,A50万元投资到了自己的企业,同时住上了他老婆喜欢的新居,租的房子和买的几乎没有区别,因为地段和房子都是自己选的,装修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全稳健的投资回报。10年来,A的投资得到了远远大于20%的年回报率,他的企业因为有了这50万元资本的支持,他早已成了千万富翁,而B买的房子也由50万元升值到了100多万元,还得到了3万元/年的租金。

其实,在中国绝大部分城市的住房按现在的价格早已供过于求,所以租房子才那么便宜的。只要你稍微学习一下我的理财技巧,你不买房子也可以住上很好的房子的!

我在长沙花4000/月租了一套市值120多万元的房子住(180平方米,带精装修和全套家具),而将自己的120万元钱借给最需要钱的老板,月息最低为2分,也就是说我的120万元借给那些做生意的老板每月可以收到24000元的利息,然后只要花4000/月就可以租住市值120多万元的房子。跟花120万元买房子住相比,我不但住上了市值120多万元的房子,还每年增加了24万元的收入。也就是说,我只要将20万元借给很需要钱的老板就可以用得到的利息租住一套市值120多万元的房子了。如果你不能得到月息两分的投资机会,就按月息8厘计算,也就是说你只要学会控制风险将50万元借给企业老板就可以得到4000/月的利息,然后再用4000元去租一套市值120万的房子,也就是说你的50万元就等于房东的120万元了。这就叫做花小钱办大事!

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