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段绍译理财工作室

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关于我

1992年毕业于重庆理工大学会计专业,是与著名经济学家茅于轼教授唯一签有《拜师备忘录》的亲传弟子,先后担任过北京天则经济研究所所长助理和学术合作负责人,现任北京师范大学MBA导师、重庆理工大学MPAcc硕士研究生导师、北京邮电大学创业导师、段绍译快乐理财游学苑苑长、中国经济新闻联播网顾问、国际教育协议专家委员会特聘专家、《融资网》专栏作家和《新浪财经》理财专家及茅于轼教授的学术助理。

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房价也许从明天开始下跌  

2011-01-28 14:26:35|  分类: 理财 投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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备受关注的房产税,今天终于解开了它的神秘面纱,于今天在重庆与上海两市试点,这一重磅政策的出台,传递出多层信号:

其一,从临近春节的时间点隆重推出,这表明温总理提出的要坚定不移地搞好房地产调控的决心与信心,此次房产税的出台是第三轮调控措施。

其二:从房价居高不下的上海、重庆两市试水,虽然只是万市楼中一点试,但其传递出的心理震慑作用不容小觑,对于刚性需求的冲击力不大,但对于炒房者的心理威慑力却不言而喻,炒房者唯恐这击鼓传花最后、最高的一棒砸在自己手里。

其三:从房产税的内容看,分为等级制,有区别的对待,特别是对于三无人员的炒房者,杀伤力巨大。从宏观上解读此次房产税的出台,是一个组合拳,综合了信贷、税收、限购等多方面进行调控,可谓政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面政策系列出台。如果执行力到位,将具有极大的杀伤力。房价会有一个转折点,遏制涨速,但是不一定会立刻降价,从时间点上有一个滞后性,如同2007年的股市在高峰时,任凭政策的十二道金牌,依然刹不住上涨的快车,但是会改变趋势,从开发商角度,会持续死扛一段时间,僵持之后,打破胶合状态,会有一个降价趋势,特别是一线城市,其影响力会立竿见影,炒房者会退潮。

    从买房者的角度说,与其做房奴,还不如做房客,房子的价值不在于你拥有什么,而在于你享受到什么,现在婚房概念大行其道,很多年轻人面对婚姻都想买一套房,结果使自己过早的当上了房奴,还拖累了父母。

我的观点是买房要么是为了提高自己的生活品质,要么是为了作为投资手段赚更多的钱。但如果为了买房而终生成为房奴,不管房子怎么升值对买房者来说都是毫无意义的。

 

一、在现行价格下,买房住不如租房住

 

1998年,我在湖南冷水江借2万元(月息1%)创办了娄底市广大实业有限公司的前身——广大建材行,花300/月租了一套市值12万元的新房子(140平方米)住,然后花300/月请了个保姆,另外每月的水电气大概要150元。几项加起来每月的开支是750元,而如果我借12万元去买套房子住,每月的利息就要1200元,所以我当时觉得租房子太合算了,相当于是白住房子,还免费提供保姆,免费使用水电气,还另外奖励我每月450元。

在我们国家,因为文化的差异,很多年轻人(尤其是女性)都认为:要结婚就一定要买房子,只有买了房子才觉得稳定,才有安全感,才有成就感。很多有创业能力的年轻人,把本可以用于创业的“起步资金”用在购房上。当遇到了那些可以改变命运的至关重要的投资机会时,仅仅是因为没有资本而望洋兴叹。有很多买了房子的人不但没有得到预期的幸福,有些人甚至为了还“房贷”,长达30年被沦为“房奴”!

在当前房价畸高的形势下,很多购房者不但因为买房子失去了创业资金,而且不得不每月匀出更多的钱用于“还贷”,那就只有节衣缩食,降低生活质量。这些传统的消费观念是当前中国“房奴遍地”的主要原因。

很多人不把收入的大幅度提高当作稳定安全的依靠,而把拥有自己的住房当作稳定安全的港湾。殊不知,“更高的收入才能让你有自由而体面的生活,‘房奴’在脱身之前是永远没有尊严可言的!”因为你非常担心收入降低、生病,尤其是失业,所以工作上委曲求全,生活上得过且过。

下面的例子可能会对你有更多的启发。

  2008年初,在北京回龙观有一位朋友,一家三口只有3000/月的收入,但因为拆迁得到了一套市值100万元左右的房子(这房子在当地的租金为2000/月),他的房子离上班地点有1个多小时的车程。一个号称100万元资产的人家却过着不是人过的日子。后来我给他出了一个金点子,要他不要过分关注“所有权”,只要关注“使用权”和“收益权”就可以了。因为即使是比尔?盖茨,他到中国来访问时也不自己买架飞机自己开。只要他坐的是豪华的包机,那架飞机属不属于比尔?盖茨他从来不必去关心。只要他安全地到达了中国,他也用不着去关心他下了飞机之后那架飞机谁去坐。我主张年轻人不必太在乎自己拥有什么,而要在乎能享受什么”,比如:武大郎与西门庆就潘金莲之产权进行谈判,结果武大郎得了所有权,西门庆得了使用权。这样的所有权有什么意义呢?

通过这么一说,那位朋友采纳了我的建议:把房子作价100万元卖掉了,然后将钱借给我的一位办企业的朋友,月息1%,我给他做担保。结果他每个月可以收利息10000元。然后花5000/月在上班的单位附近租了一套市值200万元左右的房子住。这么一改变,使他在住房标准大大提高的前提下,收入却增加了5000/月,还省去了每天在路上的时间,从此过上了好日子。

也许有人要问,如果他不把房子卖掉,现在那个房子涨到150万元了呢?那我告诉你:“人生的目的是为了过好日子,而不是抱着一套房子受苦受难。即使今天涨到150万了,他如果不卖掉,那还是没有住上200万的房子,还是同样受苦受难啊!”

我在北京有两位学生,他们好不容易打工各挣了50多万元钱,找了女朋友准备买房结婚。我建议他们暂时不要买房,要先学会投资赚钱。他们两个都很赞同我的观点,但其中的一位学生的老婆坚决要买,认为不买套房子就没有安全感,结果他拗不过老婆就付了50万元的首付,在通州买了一套150万元的住房,成了欠债100万元的房奴,每天在路上来回颠簸3个小时去上班。而另外一位学生采纳了我的建议,在他们公司附近花3500/月租了一套市值200万元的房子住,然后把50万元按月息1%借给了他的房东老板办企业(房东的房子已经在银行做了抵押贷款,还有60多万元没还清),用利息抵消掉房租之后还每月剩下1500元。两口子天天开开心心的,既节省了时间又没有负债。他们的快乐生活让买了房子的那两口子非常羡慕。

 

二、“房奴”买房的三项潜在损失

 

  1、一个人在事业未成之前,每一分钱都是投资理财的种子,你把种子过早地吃掉了将来怎么会有大的收成呢?

创业伊始,需要大量资金,求人不如求己。融资需要花时间精力,融资需要披露自己的商业秘密,而且引入外部股权资本时很可能同时引入矛盾。另外,如果你是一个守信用的人,你的钱将可以放大使用。也就是说如果你自己有多少现金,你就能借到更多的钱;如果你自己没有钱甚至因为房子问题还存在负债,那你就透支了“信用”,一个透支了“信用”的人几乎是借不到钱的。如果你没有本钱,再好的投资项目也会与你失之交臂。

  “任何一门学科,如果能够成功地应用数学的时候,就变成了一门科学”。所以,要使投资科学,就要应用经济数学,用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。

如果你是一个资本短缺的投资者,你的融资月利率是10‰,假设你在北京买一套100万元左右的住房,一个月的利息就要10000元,而你在北京租一套100万元的住房,其租金在2000元左右,你租房子住就可以节省8000/月的利息。有这样的好事,你为什么非要去买房子住呢?并且对于一个投资者来说,你的损失远远不止这些,你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是,绝大多数不会理财的人,他只能看到房租贵,却看不到利息更贵,更看不到损失投资机会的巨大成本。

  我曾经有一个同学在11年前来找我借钱,我问他借钱干什么?他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了10多万元钱,都想在家乡建一栋房子,预算每人还缺2万元,他那个朋友已经借到了,看我能不能帮他解决。我问他几个问题:1、你为什么要建房?2、你喜欢建房子而是更喜欢发财致富?他说他们家现在是个破房子,父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财致富呢?

  于是我去了他的家乡一趟,没想到那个地方还真的不错,除了他们两家其他人都利用外出打工的钱建了大房子,并且每家至少空了一层楼没用,但是也因此而大部分家庭欠了债。我建议他两个都不要建房子了,不如把钱暂时投资到我的娄底市广大实业有限公司,以便等待更好的投资机会,至于他们的父母由我免费负责在村里给他们安排最好的住房,我还可以每个人给他们500/月的投资收入,所投的资金只要提前48小时通知任何时候可以抽走。只不过抽走钱之后他们要自己承担100/月的房租(后来我花100/月给他在村里租了一层200多㎡的很好的房子),有任何投资机会我还负责免费作参谋。

  通过我的反复劝说,他采纳了我的建议,将10万元投资到我的公司,他父母亲搬进了新楼,同时他还另外得到了500/月的投资收入。但他的朋友硬是不听劝说,最后还是借了2万元建起了一栋十多万元的新房子。半年之后,因为他们两个在单位工作得很有成绩,老板给他们入股的机会。我那同学抽走了投资在我公司的10万元钱,又向亲戚朋友借了10万元钱入股(其中我借了2万元给他),而他的朋友因为建了房子负了债,根本就借不到钱,与入股的机会失之交臂。11年之后,我同学成了拥有千万资产的老板,而他的那位朋友至今还是一个打工仔。

  所以我说:“人生的机会就象‘小偷’一样,来的时候悄无声息,你抓到了就得到了,你没抓到就错过了,但去的时候让你后悔莫及!

2、事业未稳定之前买房子住的另外一个害处就是很浪费时间,这一点在北京等大城市尤其如此。

在北京至少有一半的工薪阶层,从自己家里到工作单位平均有1小时以上的车程,这样一天来回在路上的时间就是3小时左右。一个人一天的有效工作时间约为10小时,但在路上就花掉了3小时,这是多么巨大的浪费。一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命,也就是说这个人活到100岁只相当于人家活70岁,活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊!

3、一个人过早买房子住他不只是损失了当前的投资机会和生命,而且他以后大部分的投资机会和好的就业机会也很可能会丧失掉。

因为他每天在路上几个小时的颠簸,一回到家就只想睡觉,怎么有精力去加强学习提高自己呢?怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢?并且会因此而影响夫妻感情,天天筋疲力尽的人的生活几乎是毫无浪漫和激情可言的!

  当然,我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子,我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财,还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动,房子永远是你的奴隶跟着你走,而不是你作房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住,大部分城市堵车的问题就解决了。

去年底,一位北京的朋友向我诉苦,她过去的几年里按15‰的月息借了40万元给朋友办企业,朋友以企业的所有资产作抵押,她每月可以收到6000元的利息,她用这6000元的收入在北京国贸附近租了一套市值300多万的房子住,非常舒适,上班也只要步行10分钟,两口子恩爱有加,每年至少外出旅游一次。可前年他老公担心房价进一步上涨,硬是要自己买房,结果她收回了借给朋友的40万元钱,在通州区买了一套100多万的房子,负债60多万,成了“房奴”,每天在路上来回要花3个多小时,后来她的父母亲看到她俩可怜,将一生的积蓄10万元送给她俩买了一辆“本田飞度”。虽然有房有车了,但她还是很不痛快,她说自己开车每天来回要3小时左右,有时一踩刹车脚都麻了。真想回到原来租房的日子。

 

三、什么人现在可以买房?

 

我说的“买房不如租房”当然也是有前提的,即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言,在现在的价格下“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事(是属于投资行为而不是消费行为,投资行为只要能赚钱就是硬道理)。

我认为,在现在的房价水平下,在大部分城市只有以下五种人可以买房:

第一种人:钱多得没地方花的人。古语云:“千金难买一笑”,就是说有人愿意花一千两金子买人家“笑一下”,那多花点钱买个自己喜欢的房子有什么不可以呢?

第二种人:贪官污吏。因为这些人的钱反正不是自己费力赚来的。

第三种人:给人家当情人做二奶的。因为这些人只要有了买房的机会,就完全不必要考虑成本。否则,如果错过了时机就得不到实惠了。

第四种人:想满足一下买房“快感”的人。

第五种人:不会理财的人。因为这些人不知道什么样的选择是真正对自己有利的。

以上五种人是完全可以去买房子的。要不然,如果都不买房子,哪里有那么多的好房子可租呢?当然,只有让不会理财的人去多买房子,会理财的人才能低价租到很好的房子啰!

当然,钱多得没地方花的人买房子就更应该了,因为钱就是用来花的,赚的钱如果不花就等于没赚。人家自己的钱爱怎么花就怎么花,没人管得着。

也许有人要问,你要大家都不买房子住,那赚钱干什么?那别墅谁住?你问对了,人来到这个世界就是来享受生活的。我建议你不买房子,不是要你永远不买,而是建议你在你事业未稳定之前不买,在你资金不足的时候慢点买,在泡沫太严重的时候不要急于买。我是建议你先学会投资理财多赚钱,然后让你在价格合适的时候轻轻松松买更好的房子!你想,上面那个房奴的40万元如果先用于投资理财,如果每年能按12%的复利系数得到投资回报,30年后就变成了1198万元。但他现在成了房奴,要15年后才能摆脱房奴身份,可惜啊!

 

     四、如何租房享受美好生活?

 

也有人说,我早就体味过租房的烦恼了,房东老涨价,经常要你搬家。而我的经验证明,房东涨价也是有度的,大不了比市场价格高10%,因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且对于一个投资者而言,房租相对于民间融资的贷款利息而言总是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话,那肯定就是越搬越好的!

    另外还有人说,租房子住一方面不稳定,另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。

    2000年,我在广州的一位朋友A50万元遇到了一个两难的选择。他的公司有一个很好的项目需要投资50万元,未来5年预期投资回报率为20%/年以上,但他老婆要他不要投资,先买套50万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子,并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有50万元,买了房子就不能投资企业,投资了企业就不能买房子。怎么办呢?

    正在那时,我广州的另外一位朋友B50万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意?他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。

    于是我建议他俩合作,由A在暨南大学附近选择了一套自己喜欢的50万元的房子,再由B买下(房产证是B的名字),然后出租给A朋友20年(A拥有除所有权和抵押权以外的一切权利),A完全按自己的偏好进行装修。A每年向B支付30000元的房租,即保证B朋友6%/年的投资回报率,B的房租在租赁期内永远不得涨价,也不得提前终止租赁。如果违约,B必须承担A的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果A违约提前退租(允许A转租),A必须支付B朋友10万元违约金并且不能破坏装修。

通过合作,A50万元投资到了自己的企业,同时住上了他老婆喜欢的新居,租的房子和买的几乎没有区别,因为地段和房子都是自己选的,装修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全稳健的投资回报。10年来,A的投资得到了远远大于20%的年回报率,他的企业因为有了这50万元资本的支持,他早已成了千万富翁,而B买的房子也由50万元升值到了100多万元,还得到了3万元/年的租金。

 

五、“房奴”买的房子涨价了如果没有卖掉,结果还是房奴

 

很多“房奴”他们考虑到的主要是房子“升值”的问题。但对于只买了一套房子的人而言,房子升不升值意义是不大的,因为升值后的房子在你把它卖掉之前等于没有升值。就象一个种粮食的农民,如果他一年只能生产200公斤粮食,不管粮价是2/kg而是5/kg,对于他来说都是一样的,反正这些粮食都是自己吃掉,只有当他生产的粮食超过口粮并用来销售时,粮价的上涨对他才是有利的。同理,“房奴”一般都是只有一套房子的,房子涨价跟他有什么关系呢?如果他把房子卖了,不又是租房住吗?并且买房子去卖能赚钱并不是我反对的。

如果你买的房子已经大幅度涨价了,就相当于你去赌场摸了手好牌,最好是“见好就收”。如果你今天看到人家买的房子已经大幅度涨价了,我建议你永远不要羡慕一个赌徒赢了钱!因为也许你刚买了,价格就大跌了,人家赚的就是你亏的钱。

   我在北京经常看见一些很可怜的“房奴”,他们每天一上公交车和地铁就因疲惫不堪而呼呼大睡(好在北京扒手少,要在广州就惨了),每周只吃一餐肉,买菜只挑卖剩的,一年只买两套衣服,不敢生小孩(担心养不起)。可怜的“房奴”啊!

对于种种“房奴”买房的恶俗理由,不须费力,就能举出很多例子,尽管言词有些夸张,但绝非危言耸听:

  1、买房是“房奴”彰显自我价值的愚蠢手段之一;

  2、买房是一个有志青年沦为物质奴隶的最佳典范;

  3、买房是窝囊男人讨不到老婆的后路之选;

  4、买房是“缺乏安全感人士”的自我安慰;

  5、买房是对“炒房”的盲目跟风,越跟风造成房价越有可能上涨,越上涨就越有可能导致“房市泡沫破灭”,最终自己搬起石头砸自己的脚;

  6、买房是“感情受挫的女人”所寻找的物质替代品;

  7、买房是以讹传讹的“高档享受”之一;

  8、买房从长期来说是并不经济的投资方式,当然在短期内也许能够投机赚钱,但只要你赚了钱就是硬道理。

想过好日子的朋友,看了我的这篇文章,你现在还急着买房吗?

 

六、中国主要大城市的房市泡沫到底有多大?最可能何时破灭?

 

最近几年中国主要大城市房价飞涨的主要原因:一是因为大量的投机需求,使大城市的房地产泡沫越吹越大。二是因为政府对土地的过分管制。三是因为很多在未来几年准备买房结婚的人看到过去几年房价大幅上涨了,担心在未来还会这么快上涨,所以提前“非理性”买房。房价本来是不会涨得这么快的,正是因为大量的这种人提前买房才造成了市场提前供不应求,所以房价提前涨了。而如果这些人不提前买房,房价是不会这么涨的。

任何商品在供不应求的前提下都会涨价,在供过于求的前提下都会跌价。房价上涨最关键的原因,同样是因为房屋买卖市场供不应求引起的。但中国大城市房地产的供不应求包括“真的供不应求”和“假的供不应求”两部分。“真的供不应求”即没有房子住的人太多,买房是为了自己和家人住;“假的供不应求”即买房是为了将来卖更好的价钱,完全是为了投机而不是为了自己住。但不管是真的还是假的“供不应求”,只要是供不应求就会涨价,但如果造成“假的供不应求”的需求太多就会形成泡沫,泡沫的无限膨胀就一定会破灭。

看房地产的泡沫程度可以看两项指标,一是空置率,二是“租售比”(指月租金与房价的比值)。空置率越高泡沫越大,“租售比”越小泡沫越大。虽然北京很多地方房屋的空置率很高,但从全市来看空置率是难以统计的。从理论上说,“租售比”更能够比较客观地反映出房地产市场的供求状况。因为租房体现的是一种真实的居住需求。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长甚至下降时,就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或严重的投机行为。

    中国主要大城市的房地产是全世界一大怪胎,因为其他商品在同一地区同一时间要么是供不应求,要么是供过于求。而当前中国大城市的房地产怪就怪在既“供不应求”,又“供过于求”。为什么这么说呢?因为大部分大城市的房地产在过去的几年里在买卖市场上是“供不应求”的,因为价格一路走高。而在租赁市场上是越来越“供过于求”了,因为“租售比”越来越低。

     如果完全没有泡沫,贷款买房的利息应接近于租房的租金,租金越低就是泡沫越严重。以北京为例,贷款买一套100万的房子(不管地段,只算买价)的年利息约为60000元。而在北京租一套市值100万元的房子的年租金在24000元左右。也就是说,在北京租一套房子的租金只相当于买一套同样的房子应付贷款利息的40%左右,这还不包括房子的折旧。买房子出租不但不能赚钱,而且要倒贴60%左右的利息。那为什么还有人在不断买房出租呢?因为他看到过去的几年房价一直在涨,以为还要继续上涨的,所以亏了利息没关系,靠将来从涨价中补回来。

    但这些投机者并没有想到,房租太低(是相对于买房利息来比较的)的原因是想出租房子的人太多而需要租住房子的人太少了,并不是房主慈悲为怀故意少收租金,也就是说房子(按当前价格)相对于当地的真实需求来说真的严重“供过于求”了。

    如果按照完全理性的消费观,根据租金和利息的比较,可以得出如下结论:北京的房地产泡沫现在有60%左右,因为租金约等于买房利息的40%。但考虑到中国的国情,中国人大部分不会投资理财,并且很多人总认为只有住上自己买的房子才安全,这种国情会使北京的房地产泡沫有很大一部分不会破灭。所以我认为按照今天的房价,北京的房地产泡沫至少有30%左右会破灭。考虑到不同地段的其他因素,北京目前的房地产价格在20112012年内将下跌20%-40%,但也不排除有一些特殊地段的房子因为遇到新的利好机会而继续涨价,还会有一些核心商圈的房子因为商圈无形资产的积累而继续涨价,但这种情况将是少有的。比方说,某一个地段的房子现在是交通不便的,但不久后这个地方准备修建地铁站,或者修建了新的道路,这些利好机会都会使周边房价上涨或减少下跌幅度。当然,如果参与“博傻”的人持续增加并且不顾死活,北京房地产泡沫破灭的时间也有可能推迟到2013年,但无论如何,这个巨大的泡沫是一定会破的。

目前,在北京西三环附近的万柳租一套价值400万元的住房月租金为6000元左右,在回龙观租一套价值100万元的住房月租金为2000元左右,“租售比”几乎都在1500668之间。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比为1200。由此也可看到北京等大城市的房地产泡沫非常严重了。

另外,做投资是一定要考虑机会成本的,现在中国主要大城市的房屋租金年收益率都在4%以下了。也就是说,如果你的资金有8%年收益的投资渠道,你的房子只要不继续涨价就相当于跌了50%的价。因为你按4%的年租金收益,一套100万的房子的年租金只有4万元,而你把50万元投资到年收益8%的地方,得到的年收益也是4万元。而实际上,现在中国很多大城市一套市值100万元的房子的月租金已经跌到2000元以下了。

 

七、促使房市泡沫破灭的6大因素

 

1、租售比早已突破国际通行的警戒线,一个资本稀缺的国家将大量的资金建成大量不住人的房子是社会资源的巨大浪费。

2、人口老龄化很快将使中国人口出现负增长。

前不久听到好几个初中生说:我长大了会有三套房子,爷爷奶奶给我一套,外公外婆给我一套,爸爸妈妈已经给我买了一套。试想,这么多的房子谁去住呢?

3、很多在2年以后准备结婚的人已经提前买好了房子;

4、新增城市人口绝大部分在现在的价格下,在5年之内也买不起房子;

5 < xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />126,更加严历的宏观调控政策的出台;

6、越来越多的人知道泡沫越来越严重了。

                             2011128

 

 

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